不是开发商，不是购房人，他是楼市中的“第三方”，
无关买卖。但他做过开发商，也当过购房人。
甚至从业至今的几十年里，他从未离开房地产领域；不是大连人，不是大陆人，
这个香港人经营着自己的事业，专注而执着。
但从1988年开始，他就频繁往返大陆与香港之间，对大陆很多城市包括大连轻车熟路。
他，戴德梁行华北区董事总经理何衍钧，一个楼市中不折不扣的“旁观者”。
但熟稔房地产全流程的阅历，经历过香港楼市跌宕起伏的历练，
以及英国皇家特许资深测量师、香港测量师学会资深会员、
香港地产行政学会资深会员的身份，都不断地为这个“旁观者”增加发言的筹码。
三月中旬，楼市风起云涌之时，我们走进希望大厦16楼，
趁着他上飞机之前的小空闲采访了他，也分享了他精彩而独到的“楼市观”。
因为“旁观”，他的观点格外值得参考和借鉴 。

调控有效但房价不会大降

　　限购之后，没有了炒家，房价定会大幅下滑。很多购房人都报着这个想法在观望。购房人能等来房价大幅下滑吗？何总认为，限购令效果已经从各城市迅速萎缩的成交数据上体现出来了。房价随后也一定会出现一些松动。一些新开楼盘的售价会相对较低，另外，一些资金链有问题的开发商急于回笼资金也会有一定的折扣优惠。另外，大量保障房的规划，也会一定程度上缓解楼市中的供需矛盾。但是，房价大幅下降的可能我认为是没有的。最重要的原因是，房地产行业与经济走势是挂钩的，而大家对未来中国经济的走势是有信心的。

　　刚性需求依然强劲，观望之后，必然还会有释放；限购主要针对投资及投机性需求，而公寓房投资只是市场需求中的一小部分，不会对市场产生极大的影响；城市化进程还在加速，远未达到正常的水平；在通胀的影响下，房价只能越来越高……这些都是支撑房价的“刚性因素”。所以只要有能力持有，不管是开发商还是手中有多余房产的购房人，他们都不会低价出售。

中国的地产泡沫吹不大

　　中国楼市的泡沫吹不大。这与中国的体制有关系。在香港，要出现限购令是很难的。但中国政府可以根据民意和经济状况适时的对楼市进行调控。泡沫不可能吹大，也就无所谓泡沫的破灭。对于我们对政府越调房价越涨的质疑，何总解释说，之前的调控都没有起到很明显的效果，原因在于政府并不想把地产过度打压下去。调控楼市就跟给病人看病一样。不能一开始就用狠药，那样副作用太大，要先小剂量的尝试，逐渐加大药量和药力。

　　房价贵有人抱怨，房价大幅下降不但抱怨的人更多，甚至还可能引起社会动荡。何总给我们举了香港的例子：1997年到2002年，五年时间香港房价下降60%，十几万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”，香港经济受到重创，还引发了接连不断的社会动荡事件。没人愿意看到房价一下子降下来，政府如此，老百姓也是如此，特别是现在有房的人。

现在是挑房买房的时候了

　　对于目前想购房的人，何总给出了自己的建议：成交下降，一部分人还在观望，这个时侯正是挑房买房的最佳时机。不过买房动辄上百万，是人一生中比较大的消费之一，所以不管是首次置业还是多次置业都要有投资的心态。买的时候就要考虑将来容不容易卖出去，套现能力怎么样。所以在买房时不能光考虑自己喜欢什么，还要考虑市场最欢迎什么。

　　根据多年的经验，何总还总结了容易套现的房子一般应具有的几个共性，供购房人参考。首先，中心地段。交通方便，配套完善，最关键是土地供应少，因此将来上涨的空间大。一些人看好郊区房，有庭有院，空间尺度舒适。要单为了享受无可厚非，但是这类的房产转手比较难。交通不便，配套很差，你想卖时，很可能开发商还有新房没卖完呢，而且周边还有大片的空地，各方面更优越的新房有的是，没必要买你的二手房。其次，品牌开发商。小区规划设计合不合理？建筑材料质量好不好？户型的实用价值高不高？很多购房人不是专家，无法比较出相邻两个楼盘的优劣，这个时侯最简单的办法就是选品牌开发商。他的信誉都是通过很多个楼盘逐渐建立起来的。

开发商“三步”迅速跑赢同行

　　限购不光限制了购房人，很多开发商也随购房人一起陷入困境。如何走出政策的围堵？如何在淡市也能取得较好的销售业绩？作为世界顶尖的国际物业顾问公司——戴德梁行的高管，何总给目前正闹心的开发商几个简单有效的解决方案。

　　买家少了，选择面大了，开发商要争取购房人就一定要有做出比别人更好的产品。好产品的标准很多，但对开发商来说，最容易看到效果的有以下几个方面：

　　第一，户型。大陆很多新房的户型都存在面积浪费。有不少150平的房子进去感觉跟120平的差不多。在香港，80平的户型，可以设计出三个卧室、两个洗手间、佣人房、客厅、餐厅，可以说每一分每一寸都用的淋漓尽致。如果开发商能在户型上多下功夫，让80平的户型实现100平的功能，那么购房人就可以省下20平的房钱。就当下的房价来看，这是一笔不小的费用，对购房人来说一定很有吸引力。

　　第二，材料。材料的品质不仅决定着建筑的品质，也是购房人认知一个楼盘最直接的窗口。开发商多用心，购房人就更称心。

　　第三，绿化。如果开发商想用有限的钱获得最好的效果，就多多做绿化。绿化不仅能改善社区内的小环境，为业主创造绿色生活，也会为开发商赢得更多的“印象分”，一举多得。

物业管理仍是开发商的“绊脚石”