趋势

　　龙湖等房企集体降价、温州等地投资客批量抛房、上海楼盘大幅降价引爆业主退房潮……关乎楼市降价潮的事件正在各地不断上演。大连也端倪初露：购房每平优惠700元、存1万意向金抵6万房款、购房全款享84折、团购每平优惠500元再送每平1200的装修……罕见的大幅优惠不断刺激着市场的神经。于是很多人猜测，或许，房价实质性拐点的大幕也正在大连拉开。

房价降了？

　　文　本刊记者　孟璐

　　步入本应收获的季节，但楼市并未迎来这一热切盼望的场景。调控冷，人气冷，成交冷，楼市的“立冬”显然来得更早些。连绵不绝的关乎楼市降价潮、楼市下行、房价拐点的新闻，传递出的信息似乎也很清晰：没有最冷，只有更冷。
 
　　多米诺效应初露

　　“楼市总体降温的趋势显然已不可挡。明年上半年之前只要继续坚持限购政策，房价都会是整体向下的趋势”。
 
　　楼市这阵冷风公认的风暴源即是部分一线城市。继上海打响降价潮的第一枪后，多米诺效应显现，降价趋势正向二三线城市的更大范围蔓延。

　　北京中介出现关店潮，某专业公司的2季报显示，其关闭的直营店达34家；西安不少房企广告宣传房价“4”打头越来越多，促销力度持续升级；合肥11月首周住宅平均备案价格6195元／平方米，房价已是连续第5次下跌；海口出现降价的楼盘已超四成，部分楼盘甚至喊出“降价30%”……楼市总体降温的趋势显然已不可挡。

　　降温的背后，隐藏着成交量的持续下滑。11月7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，11月首周楼市继续走低，当期监测的35个城市，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。成交量的持续下滑，也“逼迫”部分房企相应调整房价，以求得限购下有限的销量。

　　中国社科院经济学博士马光远认为，现在整体的价格趋势已经非常明显，经过一系列的调控，无论是70个大中城市还是重点城市，房价已经基本停涨，包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动，这说明一系列调控措施起到了作用，有效地遏制了投资投机。“明年上半年之前只要继续坚持限购政策，房价都会是整体向下的趋势”。
 
　　大连房价现松动

　　“房价向上或向下的大幅波动都会引起消费者的情绪失控，购房心理已经由理智变为期盼，从而失去原有的价值判断标准，购房已不是由客观性价比决定”。
 
　　一线城市的楼市降温已明显，并且将这一趋势传播。这一趋势正在蔓延。二线城市的大连也难“独善其身”。

　　 从冷淡的大连秋展会开始，直落而下的成交量就毫不掩饰地反映出当下楼市的落寞与痛楚。直降、返现金、送装修、送车位、折扣、特价房……五花八门的促销手段一发不可收拾，即便如此似乎也无法大大刺激购房人出手。

　　据指南针市场部统计，11月首周，大连市城七区（不含开发区）整体成交823套，环比下降19%，成交面积74610.11平方米，环比下降30%。该机构认为，成交惨淡原因除了限购政策持续，此外，由于部分地区房价的松动，买房人对降价的期待越来越高，也使市场成交回升困难。但在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快。

　　大连楼盘的多位营销总监也普遍认为，目前很多项目的成交情况均不理想，政策的不放松、降价声高呼的言论对消费终端的影响非常大。“近期大连房价肯定是有松动的，因为正常的市场经济下，适当力度的价格下调必然会带动部分需求入市，只是量多量少的问题而已，成交量当然是目前开发商最盼望的”，大连亿信房地产开发有限公司市场经理任铁林如是认为，但凭借优惠促销潮来完全打破消费者的观望，也是不现实的，政策不变的前提下，只能缓解观望情绪。

　　大连海脉房地产有限公司营销总监韩雁明也持有同样的观点，他认为，在10月大连秋季房展会上，优惠楼盘数量、优惠种类、优惠幅度都成为历史新高，但成交量却大不如人意，成交速度大幅减缓，这都说明了优惠促销潮对于购房人来说还是曲高和寡。“开发商想通过促销提高商品性价比，但孰不知，房价向上或向下的大幅波动都会引起消费者的情绪失控，在调控作用影响下，购房心理已经由理智变为期盼，从而失去原有的价值判断标准，购房已不是由客观性价比决定，而由主观愿望来决定”。
 
　　房价下降的“底”

　　“2011年底前的大连楼市行情反弹的假设，大半数业内人士的判断，这种假设可能性为零”。

　　优惠促销潮对拉动成交量的作用有限，这也导致部分开发商躁动不安继而较大力度调价。就目前大连的情况，走访多个楼盘记者发现，相比中心区，位于城市周边地区楼盘的优惠幅度明显较大。业内人士认为，这与上海、北京等其他城市的情况类同，房价都是首先从城郊区域开始松动，“这些区域楼市容易积蓄泡沫，支撑房价坚挺的因素不稳定。

　　不管房价松动如何扩散，其整体向下的趋势已被公认成定局。于是很多人心存侥幸，既然房价下降已经应了调控的目的，那么下一步政策是否会网开一面。近日国务院总理温家宝却公开表示，房价这一个月虽已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。

　　这一“调控不可动摇”的讯息自然引发了民间对于房价拐点及回落幅度的无限猜想。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，谈房价拐点还为时过早，从房企的资金链来看，目前开发商手上至少还有2万亿现金，楼市明年是否反弹还要取决于调控的执行力度。

　　具体到大连的情况，目前的房价松动已被广泛认可。“下一步，这种松动会更加强烈。房地产开发注重的是资金周转，无论是谁，非常时期内有限度的降价都是必要的，但超出限度的割舍，必定要会用其他利益来交换（如质量、品质等），关键在于对度的认识”，韩雁明说。

　　而对于本轮调控时间节点，任铁林认为本轮调控是否能调整到位谁也不清楚，一切还要看调控的持续时间及力度。明年政策的方向也决定了房价松动是否会加强。而对于2011年底前的大连楼市行情反弹的假设，正如大半数业内人士的判断一样，任铁林也认为这种假设“可能性为零”。 
 
　　链接：“降幅”我猜
 
　　巴克莱资本：中国房地产市场已经初现显著的泡沫风险，本轮调整周期将面临10%至30%的跌幅，拖累中国GDP下滑0.5至1个百分点。
 
　　著名独立经济学家谢国忠：国内楼市将会进入最冷的“冰河世纪”，全国平均楼价将会下跌50%，而下跌周期最长将达3年。
 
　　SOHO中国董事长潘石屹：开发商还没有死，都还穿着棉衣呢。
 
　　中欧国际工商学院教授许小年：房价短暂下跌后将迎来报复性反弹。
 
　　中国房地产学会副会长陈国强：目前楼市拐点的特征已经十分明显，但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

　　深圳德信资本董事长陈义枫：楼市拐点已到，房价将短期下跌，中期震荡，长期还是会上升的。